Affordable Housing Act: cosa cambia davvero per gli affitti brevi (e cosa potranno decidere i Comuni)

Cosa è successo

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, la prima proposta legislativa comunitaria interamente dedicata all'abitare. A firmarla sono stati il commissario alle Politiche abitative Dan Jørgensen e la vicepresidente esecutiva Teresa Ribera, con il sostegno politico della presidente Ursula von der Leyen, che ha inquadrato l'iniziativa come una questione di equità: chi svolge lavori essenziali — infermieri, insegnanti, agenti di polizia — troppo spesso non riesce più a vivere nella città in cui presta servizio.

Il provvedimento nasce dalla pressione di un'alleanza di sindaci europei — tra cui Roma, Parigi e Barcellona — alle prese con l'aumento dei prezzi, l'overtourism e la scarsità di edilizia sociale. I numeri che fanno da sfondo sono eloquenti: nell'ultimo decennio gli affitti nelle capitali sono cresciuti in modo vertiginoso (dal +59% di Berlino al +103% di Lisbona), mentre in alcune città le case sfitte arrivano a rappresentare il 20-30% del totale.

Attenzione, però, a un punto che spesso viene frainteso: oggi non cambia nulla. Si tratta di una proposta, che dovrà ora essere negoziata da Parlamento e Consiglio europei prima di poter entrare in vigore. Il testo può ancora cambiare in modo significativo, e i tempi sono lunghi.

Cosa prevede (e cosa non prevede) la proposta

Il fraintendimento più diffuso è che Bruxelles voglia "vietare gli Airbnb". Non è così. L'Affordable Housing Act non introduce alcun divieto generalizzato degli affitti brevi e non fissa un tetto europeo al numero di giorni di locazione. La scelta se e come intervenire resta nelle mani delle autorità nazionali e, soprattutto, locali.

La vera funzione del regolamento è un'altra, ed è squisitamente giuridica. In diversi Paesi — Italia compresa, dove il tema è già arrivato davanti alla Corte costituzionale — i Comuni che hanno provato a limitare le locazioni turistiche si sono trovati impantanati in contenziosi, spesso impugnati sulla base delle regole del mercato interno. L'Act offre agli amministratori una sorta di "scudo" europeo: un quadro comune e parametri oggettivi che rendono più difendibili le eventuali restrizioni. In sostanza, non nuovi divieti calati dall'alto, ma maggiore certezza giuridica per chi decide di agire.

Il perimetro, inoltre, è delimitato da alcune garanzie che vale la pena tenere a mente:

• l'intervento riguarda seconde case e acquisti immobiliari nelle zone in tensione, non la prima casa;
• le eventuali misure devono essere temporanee, con una durata massima di cinque anni;
• l'autorità che le adotta deve dimostrare che non esistono strumenti meno invasivi (principio di proporzionalità);
• le restrizioni devono comunque essere già consentite dal diritto nazionale.

Il criterio dello "stress abitativo"

La novità tecnica più rilevante è una metodologia comune per stabilire quando un'area si trova sotto pressione abitativa. È il cuore del provvedimento, perché senza questo "semaforo" i Comuni non possono attivare le misure più incisive.

Un'area può essere considerata in stress abitativo quando ricorrono tre condizioni insieme:

1. il prezzo di un'abitazione di dimensioni standard vale almeno otto anni di reddito disponibile pro capite di quella zona;
2. questo rapporto tra prezzi e redditi è cresciuto negli ultimi dieci anni;
3. le previsioni indicano che la situazione non è destinata a migliorare nei tre anni successivi.

Esiste poi una scorciatoia: se per acquistare casa servono più di dieci anni di reddito, quel solo dato basta a certificare lo stress abitativo, senza ulteriori verifiche.

Come i Comuni potranno decidere: limitare o incentivare

Qui sta l'aspetto più interessante e meno raccontato. Il regolamento europeo non impone una direzione unica: costruisce una cornice entro cui le amministrazioni locali possono muoversi in due sensi opposti, a seconda delle caratteristiche del territorio.

Nelle aree qualificate come sotto stress, i Comuni avranno a disposizione un ventaglio di misure restrittive: dalla fissazione di un tetto al numero di notti prenotabili ogni anno, allo stop alla concessione di nuove licenze per locazioni turistiche, fino alla possibilità di riservare l'acquisto di nuove abitazioni a chi vi stabilirà la residenza principale, o di limitare i periodi di sfitto prolungato.

Nelle aree che non presentano tensione abitativa, invece, la logica si ribalta. Qui gli amministratori possono scegliere di non intervenire affatto, o addirittura di incentivare l'attività ricettiva breve, laddove rappresenti un motore economico e turistico — si pensi ai borghi, alle località di campagna o di mare, dove peraltro si concentra la maggior parte degli affitti brevi italiani.

Questa doppia possibilità — consentire, limitare o incentivare — è già scritta nero su bianco nelle normative regionali che anticipano il modello europeo. In Emilia-Romagna, per esempio, la Legge Regionale 10/2025 ha introdotto una destinazione d'uso urbanistica autonoma per la "locazione breve" e ha delegato ai Comuni la facoltà di individuare, tramite gli strumenti urbanistici, le aree in cui l'attività va favorita, contenuta o esclusa, valutando criteri concreti come il rapporto tra alloggi destinati agli affitti brevi e alloggi residenziali presenti.

In pratica, i parametri su cui un'entità locale baserà la propria decisione saranno una combinazione di:

• il rapporto prezzi/redditi (la soglia europea dello stress abitativo);
• la quota di immobili destinati agli affitti brevi rispetto al patrimonio residenziale;
• la percentuale di case sfitte, che in molte città pesa più degli affitti turistici;
• la pressione turistica e il ruolo economico del comparto ricettivo sul territorio.

Le implicazioni future, se diventasse legge

Se l'Act completasse il suo iter, l'effetto sarebbe fortemente differenziato da città a città. Non ci sarebbe un "prima" e un "dopo" uniforme: le grandi mete d'arte e le metropoli sotto pressione — Venezia, Firenze, Roma, Milano — sarebbero i luoghi in cui è più probabile vedere restrizioni, mentre gran parte dei territori resterebbe fuori dal raggio d'azione delle misure più dure.

Per i proprietari e i gestori, l'implicazione principale non è tanto il rischio di un blocco improvviso, quanto l'ulteriore stratificazione delle regole. Chi affitta si troverà a muoversi su tre piani sovrapposti: quello europeo (l'Act, se approvato, per l'individuazione delle aree critiche), quello nazionale già in vigore (il Codice Identificativo Nazionale e il Regolamento UE 2024/1028 sulla condivisione dei dati), e quello regionale e comunale (le discipline urbanistiche locali). La conseguenza pratica è che la professionalità e la conformità diventano un fattore competitivo: in un mercato più tracciabile e regolato, l'operatore trasparente si distingue, mentre si restringono gli spazi per chi lavora in zona grigia.

C'è poi una responsabilità politica che si sposta con decisione verso il basso. La palla passerà agli amministratori locali, chiamati a scegliere se e come usare gli strumenti che Bruxelles mette a disposizione — e a risponderne davanti ai propri cittadini, tra chi chiede case accessibili e chi difende il diritto di mettere a reddito la propria proprietà.

Il nodo di fondo

La Commissione stessa riconosce che gli affitti brevi sono solo una parte del problema. Non a caso, accanto alle misure sulle locazioni turistiche, l'Act si accompagna a raccomandazioni per aumentare l'offerta di abitazioni a prezzi accessibili, recuperare gli immobili vuoti e accelerare l'edilizia residenziale e sociale.

I numeri italiani aiutano a mettere la questione in prospettiva: secondo le mappature di settore, gli immobili con un annuncio di affitto breve sono circa 510mila, pari all'1,4% del patrimonio abitativo nazionale, per lo più di proprietari singoli e concentrati fuori dalle grandi città. Nel frattempo, nelle aree urbane quasi il 15% delle abitazioni resta vuoto. È il segnale che la vera partita dell'accessibilità abitativa si gioca soprattutto sull'offerta: quante case si riescono a costruire, a recuperare e a riportare sul mercato per famiglie, giovani e lavoratori.

L'Affordable Housing Act, in fondo, non chiude una discussione: la apre. Definisce le regole del gioco e restituisce ai territori gli strumenti — e la responsabilità — per decidere che tipo di città vogliono essere.

Articolo aggiornato al 10 settembre 2026. L'Affordable Housing Act è una proposta della Commissione europea e non è ancora in vigore; il testo potrà essere modificato nel corso dell'iter legislativo. Le informazioni hanno finalità divulgativa e non costituiscono consulenza legale o fiscale.

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